Риелторов по осени сосчитают

Для размещения объявлений о недвижимости потребуется «зеленка», берущие за это плату СМИ получат статус «посредник», а риелторские агентства обяжут объединяться в саморегулируемые организации (СРО). Таким видят этот бизнес депутаты Госдумы, представившие в конце июня новый законопроект для рынка недвижимости. Документ отправили на доработку, но, по словам экспертов, принят он может быть уже в осеннюю сессию. Чем грозят отрасли такие новшества и что думают о них сами риелторы, читайте в материале нашего сайта.

Необходимость в специальном законе для риелторов активно обсуждается последние несколько лет. Перед законодателями стоял главный вопрос: вернуть ли отрасли отмененные 14 лет назад лицензии или же ввести принцип саморегулирования? В этом году обсуждение наконец переросло в практическую плоскость: в конце июня российские депутаты представили новый законопроект. Его авторы предложили риелторам пойти по пути строительной отрасли и объединяться в СРО. Всем, кто этого не сделает, работать по специальности запретят.

Фактически без государственного надзора российские риелторы живут уже 14 лет, с тех пор как в 2002 году отменили лицензирование их деятельности. Беззаконием их работу, конечно, считать нельзя. На смену лицензиям, то есть официальному допуску от государства, пришла добровольная сертификация компаний. Пройти ее можно было при вступлении в профобъединения, например, в Российскую гильдию риэлторов. Однако большая части специалистов, по некоторым подсчетам, до 90% рынка, этой привилегией пренебрегает.

Материальную ответственность риелторов, по мнению законодателей, обеспечит компенсационный фонд. Сформирован он будет из вступительных взносов – от 30 000 рублей с каждого участника. Фонд не исключает и персональной материальной ответственности агентов. Если риелтор не выполнит свою работу должным образом, он обязан возместить клиенту потери из собственных средств. Если же для устранения ущерба брокерских денег не хватает, их возьмут из общего бюджета. Дополнительно обезопасить сделки с недвижимостью авторы проекта хотят индивидуальным страхованием на сумму не менее 300 000 рублей на каждого члена СРО.

«Каждый день сотни людей, покупающих или арендующих жилье, становятся жертвами черных риелторов, – отмечает один из авторов законопроекта, депутат Госдумы РФ Дмитрий Ушаков. – Благодаря закону посредник по продаже недвижимости будет нести ответственность за свои действия и отвечать своими собственными деньгами перед покупателем».

Критерии входа в СРО, прописанные в документе:

• компания должна быть действующим игроком рынка недвижимости;

• тем, кто хочет выйти на рынок впервые, потребуется документ о высшем образовании (для руководителя);

• руководителем риелторской компании может стать агент с опытом работы не менее трех лет либо наличием квалификационного аттестата, действующего непрерывно в течение не менее пяти лет;

• аналогичные требования предъявляют для риелторов-частников;

• все члены СРО обязаны пройти специальный экзамен и получить квалификационный аттестат.

Указали в документе и возможные способы оплаты риелторских услуг. Так, брокер может брать либо оговоренный с заказчиком заранее процент от суммы сделки, либо составлять смету своих услуг. Все другие способы расчета клиента с посредником законопроект запрещает. Каждая СРО, по мнению депутатов, будет включать от 500 до 1500 участников. Реестр их будет опубликован в открытом доступе.

Контролировать собираются и СМИ – в части распространения информации об объектах недвижимости. Так, для подачи объявления о продаже или сдаче объекта в аренду с контактными данными продавца/арендодателя его автору придется иметь при себе свидетельство о регистрации прав собственности. Если объявление подает риелтор, а такой вариант сегодня встречается чаще всего, он должен продемонстрировать заключенный с владельцем недвижимости договор, нотариальную доверенность и копию «зеленки».

Коммерческие же доски объявлений и подобные сервисы хотят приравнять к риелторским компаниям. Получается, что все СМИ, берущие плату за эту услугу, официально станут посредниками рынка – будут обязаны вступать в СРО и вносить взнос. Эксперты отмечают, что, возможно, у авторов законопроекта произошла подмена понятий. Данные правила актуальны для сайтов агентств недвижимости и строительных компаний, но не для прессы. «Законопослушным СМИ придется проверять каждое объявление: верна ли информация, реальны ли фотографии, – размышляет коммерческий директор УК «Фонд Юг» Ольга Гусева (Анапа и Сочи). – Но зачем им это нужно? Они не риелторы, они лишь предоставляют место для рекламы. Не может газета, в которой объявления о недвижимости соседствуют с предложениями о покупке косметики или животных, быть экспертом во всем».

Некоторые эксперты рынка недвижимости, не пожелавшие называть своих имен, сравнили предложение властей со скандально известной системой взимания платежей с автотранспортных компаний «Платон». По их мнению, новая схема риелторской деятельности может нанести отрасли такой же урон, как и вступившие в силу осенью прошлого года правила для большегрузов. Основное опасение противников законопроекта в том, что он попросту перекроет кислород маленьким, но честным риелторским компаниям.

Опрошенные нами эксперты отметили, что создание любого законопроекта для риелторов – это уже хорошо, это первый шаг в наведении долгожданного порядка. Управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик (Москва) сетует, что профессии «риелтор» не существует даже в Реестре профессиональных стандартов. Между тем деятельность агентов недвижимости связана с решением важного для человека вопроса и затрагивает фактически каждого жителя страны. «Теперь у риелторской деятельности появилась возможность приобрести более цивилизованную форму и получить законодательную защиту. В законопроекте достаточно детально прописана риелторская деятельность, ответственность и стоимость услуг. И, что самое главное, кто этим видом деятельности может заниматься», – комментирует эксперт.

Однако большинство специалистов не увидели в документе ответов на свои вопросы. Не разделяет воодушевления коллеги исполнительный директор Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга, исполнительный директор АН «Центр» Елена Дорогова, называя законопроект «репрессивным и популистским». По ее словам, разработчики не учли мнения самих риелторов, не узнали об особенностях их работы в регионах. Как следствие, допустили существенный перекос ответственности риелтора над правами. «Это приведет к уходу данного вида деятельности в тень или расплодит монополистов, что неизбежно повлечет за собой повышение стоимости услуг для потребителя».

Ольга Гусева, в свою очередь, сомневается в эффективности принципа саморегулирования, который, например, в строительстве не дал нужного результата. «Конечно, необходимо упорядочить работу риелторов, деятельность которых не регламентирована и слишком обширна. Введение СРО и вступительных взносов, на мой взгляд, может сработать лишь в отношении откровенно проблемных сделок, когда объект не проверяется, сделка проходит в отсутствие полного пакета документов. Основные же претензии к риелторам другого характера: они берут высокую комиссию, но «ничего не делают». Ценности риелторской работы не видно – эта услуга во многом неосязаема. Риелтору приходится быть и психологом, и юристом, и специалистом по рекламе, выступать во многих лицах, чтобы достичь результата. И я не думаю, что на данном этапе с помощью СРО можно как-то урегулировать эту сторону деятельности», – сомневается эксперт. Также Ольга Гусева указала на высокую стоимость входного билета в СРО для риелторов в регионах. По ее мнению, законодателям необходимо проработать дифференцированный взнос в компенсационный фонд, исходя из рыночных условий на местах.

Четкая правовая база – вот фундамент будущего закона, уверены в «ИНКОМ-Недвижимости». В московской компании отмечают, что закон нужен не только профессиональному сообществу ради повышения статуса и закрепления своих полномочий, но и потребителям риелторских услуг. «Кроме возложения ответственности на профессиональных участников рынка, им необходимо дать и полномочия, которые позволят не допускать проколов и нарушений. В том числе у них должны быть легальные возможности проверять юридическую историю объекта, – выступает с вполне конкретным предложением директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. – Сегодня, например, риелтор не может самостоятельно проследить историю прописки-выписки бывших владельцев и пользователей квартир. Историю перехода прав собственности – да, но когда были выписаны и куда прописаны те, кто жил в квартире ранее? К такой информации доступа у риелторов нет. Между тем мнимые сделки с участием лиц, стоящих на соответствующем учете, один из самых распространенных сегодня способов мошенничества».

На сегодняшний день судьба законопроекта под вопросом – он получил отрицательный отзыв депутатов и был отправлен на доработку. Любопытно, что основные претензии коснулись выбранного принципа саморегулирования, на котором, по сути, держится весь проект.

Авторы не унывают и уже к осенней сессии Госдумы намерены представить новую версию документа. Обещают, что учтут замечания не только коллег-депутатов, но и отзывы самих риелторов. «Я и мои коллеги-соавторы открыты для любых предложений, к нам, разумеется, можно обращаться. С теми, кто захочет внести свои коррективы, обсудить что-то, мы всегда готовы поговорить, выслушать их точку зрения и внести, если нужно, поправки. Ко второму чтению законопроект может сильно измениться», – ответил на критику Дмитрий Ушаков в интервью порталу Bn.ru.