Чтобы мечта не осталась мечтой

Рынок загородной недвижимости продолжает развиваться. Отношения покупатель-продавец становятся все более цивилизованными, но это не ограждает рынок от новых методов обмана... Итак, каковы же они – ловушки для самых доверчивых?

Один из наиболее часто применяемых сегодня видов мошенничества на рынке загородной недвижимости основан на том, что покупатели, приобретая дома и участки, стремятся сэкономить. Желание сэкономить – дело, безусловно, неплохое, однако, когда это желание сочетается с юридической безграмотностью, оно приводит к плачевным последствиям.

Часто бывает, что недобросовестные продавцы загородных домов предлагают покупателям следующую своеобразную сделку. Под разными предлогами (срочный отъезд из города или переезд за границу, отсутствие денег на оформление сделки купли-продажи) они просят покупателей оформить сделку самостоятельно. При этом мошенники напирают на срочность и «сбрасывают» цену.

Чаще всего такие «нечистые» загородные объекты продаются по заниженной (по сравнению с рыночной) цене. Продавцы получают деньги за объект на руки, и, подтверждая якобы чистоту своих намерений и честность, взамен отдают все документы на свой дом незадачливому покупателю. Затем продавец и покупатель отправляются к нотариусу, где заверяют на покупателя доверенность с правом оформлять сделку купли-продажи от имени продавца.

Такие, на первый взгляд, юридически правильные действия вводят приобретателя загородной недвижимости в заблуждение – и он успокаивается. Между тем пока покупатель занимается оформлением своего нового дома или участка, продавец отправляется к нотариусу и отзывает доверенность, а затем спокойно ждет момента регистрации сделки. При этом продавец не нарушает закон, так как сообщать доверенному лицу об отзыве доверенности он не обязан.

Когда покупатель отправляется в свои загородные апартаменты, оказывается, что он там вовсе не хозяин. В гневе и с сознанием собственной правоты человек составляет судебный иск. Но позже выясняется, что продавец еще раньше подал иск о признании сделки недействительной (получается, что сделка совершена по отозванной доверенности и должна быть признана ничтожной). В результате доказать свою правоту и тем более вернуть деньги практически нереально.

Подделка документов

Еще один вид мошенничества связан с подделкой документов, а иногда и просто с их подменой. Дело в том, что, начиная с 1992 года и по сей день, форма свидетельства собственности на землю постоянно меняется. При этом действующих форм на сегодняшний день существует уже порядка десяти. Если покупатель не обращается в агентство недвижимости или хотя бы к юристу, то определить, тот ли документ ему показывает продавец, часто не представляется возможным.

В таких случаях сам владелец загородной недвижимости предлагает без участия покупателя заняться оформлением сделки. И оформляет недвижимость на покупателя по подложным документам, а потом забирает деньги и исчезает. В этом случае покупатель не может быть уверен в том, что он владеет тем имуществом, которое ему обещали продать: вполне может оказаться, что этот дом продан кому-нибудь еще.

Правда, покупатель уже впоследствии может попробовать оспорить такую сделку в суде. При условии, что удастся доказать подделку документов, сделка может быть признана ничтожной. Однако покупателю это не поможет, потому что найти мошенника с деньгами – дело не из легких.

Доверяй, но проверяй

Нередко мошенники используют схемы, основанные на доверии людей к своим соседям, знакомым своих знакомых и т. д. Почему-то многие ошибочно считают, что такие люди не могут обмануть, потому что они «свои». Только вот на деле получается наоборот...

Поскольку на сегодняшний день оформление документов на загородные дома – процесс довольно долгий, сложный и дорогостоящий, посредники обещают своим доверчивым клиентам сделать все быстро, качественно и по приемлемой цене. Стоимость услуг частных посредников варьируется и зависит только от аппетитов самого посредника.

Главное условие схемы – деньги за оформление вперед. Посредник обещает покупателю оформить документы, утверждая, что в госорганах, от которых зависит быстрота оформления сделки, есть «свои». Люди спокойно доверяют мошенникам свои документы (что с юридической точки зрения уже неприемлемо, так как не исключает возможности дальнейших махинаций) и ждут результата, которого, кстати, можно так и не дождаться. Не исключено, что вы услышите следующую фразу: «Все деньги потрачены на оформление, но ничего не получилось». Доказывать что-то в таких случаях бесполезно: деньги утеряны безвозвратно.

Чуть более сложная схема используется мошенниками при продаже земельных участков. Дело в том, что сейчас участки выделяются только через торги, которые проводятся местной администрацией. В этом случае посредники обещают своему клиенту выиграть торги. Перед их проведением мошенники берут у будущего владельца половину оплаты за участок. Иногда все останавливается уже на этом этапе – махинаторы утверждают, что дали взятку в размере выданной им суммы, но торги по какой-то причине выиграл кто-то другой.

Иногда дело идет дальше: торги, действительно, выигрывает тот, кто желает владеть участком. После этого посредник берет остальную часть суммы. Затем глава администрации подписывает постановление о том, что участок передается клиенту. После посредник исчезает в неизвестном направлении, а покупатель узнает, что участок, к примеру, надо переводить из земли сельхозназначения в земли поселения (или что-нибудь подобное).

Проводить какие-либо сделки на рынке загородной недвижимости без участия серьезного и проверенного агентства сегодня проблематично. Агентство недвижимости дает гарантию выполнения работ (по договору агентство несет ответственность как одна из сторон). Кроме того, в некоторых случаях собрать и оформить документы обычным путем оказывается невозможным.

Агентство может предупредить об этом заранее и рекомендовать пути решения проблемы. Окончательные расчеты с агентством клиент производит в момент получения документов, подтверждающих его права (согласно ныне действующему законодательству). Однако при оформлении через агентство клиенту приходится платить за надежность и профессионализм.

Даже если покупатель собирается экономить на услугах агентства, стоит позаботиться о консультации профессионального юриста. Еще один важный совет: никогда не полагайтесь на доверенности от продавца – их можно отозвать. Не стоит передавать деньги из рук в руки на территории продавца или в других, не подходящих для этого местах: лучше пользоваться банковской ячейкой. Также не стоит доверять посредникам, даже если они «свои»: ради денег некоторые люди готовы поступиться дружбой. Кроме того, при оформлении участков в собственность, особенно после введения системы торгов, ни в коем случае не стоит обращаться к посредникам за помощью в выдаче постановления местной администрации. Случаи, когда вместо участка, на котором можно построить коттедж или даже целый коттеджный поселок, люди получают кусок земли, на котором нельзя ничего возводить, в последнее время особенно участились.

Ради экономии средств или по знакомству некоторые люди при оформлении прибегают к услугам частных посредников. Этими посредниками могут стать как черные маклеры, так и сотрудники государственных структур. Достоинства этого метода довольно условны: гипотетическая экономия времени и сравнительная экономия на оформлении (обычно услуги посредника дешевле, чем в агентстве недвижимости). А вот риски в данном случае очень высокие. Недостатки этого метода оформления документов очевидны для профессионалов.

Во-первых, договоренность с частным лицом не дает никаких гарантий того, что к назначенному сроку клиент получит документы, на которые он рассчитывает. Во-вторых, такие посредники берут деньги за оплату своих услуг вперед: в итоге у клиента отсутствует возможность контроля работ. В-третьих, по мнению юристов, тот факт, что частному лицу приходится давать доверенность и подлинники документов, не исключает возможность мошенничества. И самое главное – частник не гарантирует не только получение пакета документов в срок, но и вообще выполнение обещанного объема работ. Поэтому будьте внимательны при проведении сделки и не дайте себя обвести вокруг пальца – бдительность и грамотность превыше всего!