«Адаптируются быстрее, чем успевают меняться законы»: как мошенники лишают россиян жилья и денег

Какие схемы обмана работают в 2025 году и как защитить себя от покупки жилья, которое продается по мошенническим сценариям, в колонке для портала E1.RU рассказала директор агентства недвижимости в Екатеринбурге Екатерина Торопова.

Рынок недвижимости — традиционно благодатная почва для мошенничества. И если раньше аферисты действовали по-простому, подделывая документы и печати, то сегодня в ход идут искусственный интеллект, социальная инженерия и даже взлом электронных подписей.

Вот лишь некоторые из схем, которые по-прежнему продолжают работать, несмотря на публичные скандалы, уголовные дела и цифровизацию.

Это классика жанра, которая не теряет популярности. Мошенники арендуют квартиру, подделывают паспорт собственника, вклеивая туда свою фотографию, и выставляют жилье на продажу. Как правило, по заниженной цене под предлогом «срочной продажи».

Подставной владелец начинает показы квартиры, не вызывая подозрений. А чтобы не попадаться на банковской проверке, аферисты выбирают покупателей, готовых внести всю сумму наличными. После сделки их следы быстро теряются.

Пару лет назад в Екатеринбурге судили как раз таких «арендаторов»: семейная пара из города Асбеста Свердловской области под руководством уже опытного мошенника-екатеринбуржца арендовала квартиру, а затем по поддельным паспортам зарегистрировала право собственности на квартиру и продала жилье ничего не подозревавшим покупателям. Квартира стоила около 5 миллионов, но продали ее на миллион дешевле. Хозяин, который не догадывался о подвохе, в итоге остался без собственности и вынужден был доказывать свои права через суд.

Еще одна старая, но пока рабочая схема — продажа по поддельной доверенности. Мошенники оформляют фальшивую доверенность якобы от имени собственника, и если покупатель не проверяет ее действительность и не пытается связаться с собственником лично, то сделка проходит. Особенно удобно реализовывать такие аферы, если собственник живет в другом регионе или за границей.

Одна из самых коварных и сложных схем — сделки с наследуемым имуществом. На первый взгляд, квартира может быть оформлена надлежащим образом, новый собственник зарегистрирован в Росреестре, документы в порядке. Но по закону в течение трех лет после открытия наследства, а в некоторых случаях этот срок еще увеличивается, в игру могут вступить другие наследники. И вот в это время может произойти всякое.

Например, человек продает квартиру, полученную по наследству, а через полгода объявляется еще один наследник, который находится в сговоре с продавцом. Он подает иск и требует признать сделку недействительной. Суд, скорее всего, встанет на его сторону. В итоге квартира возвращается в состав наследства, продавец и вновь явившийся наследник делят полученные деньги, а покупатель остается ни с чем — без жилья и без средств.

Другая популярная схема — сделки с участием лиц, потенциально недееспособных: аферисты находят пожилых, социально уязвимых граждан, входят к ним в доверие и уговаривают на продажу квартиры. Документы оформляются формально верно, деньги передаются, сделка проходит регистрацию, но рано или поздно в ситуацию вмешиваются родственники, которые подают в суд.

Назначается судебно-психиатрическая экспертиза, продавца официально признают недееспособным и сделку аннулируют. Деньги возвращать некому: мошенники исчезли, имущество возвращено прежнему владельцу, а покупатель снова оказывается в проигрыше. Его единственный шанс в таком случае — потребовать по суду компенсацию как добросовестному покупателю, но тут есть свои нюансы.

Эта категория мошенников работает на грани криминальной драмы и социальной трагедии. Их целевая аудитория — люди в сложной жизненной ситуации: с долгами, зависимостями, психическими расстройствами.

Мошенники представляются риелторами, финансовыми специалистами, социальными работниками и обещают быстрое решение всех проблем через продажу недвижимости.

Группа в Сухом Логе Свердловской области несколько лет целенаправленно обманывала уязвимых граждан, в основном алкоголиков и людей с долгами. Им обещали выплатить кредиты, купить жилье попроще, «устроить жизнь заново», а в реальности забирали квартиры. Сейчас их посадили, но сама схема всё еще остается актуальной.

Современные мошенники активно осваивают цифровое пространство. Одна из схем последних лет — сайты-двойники реальных жилых комплексов. Сценарий прост: человек вводит в поиске название интересующего ЖК и получает два-три сайта с похожим дизайном, но разными адресами.

Далее звонок или заявка, и в дело вступает «агент», который представляется сотрудником девелопера. Назначает встречу онлайн или офлайн, предлагает скидку, рассказывает о «последней квартире по акции», при этом в реальности он не имеет отношения ни к застройщику, ни к реальному объекту.

В лучшем случае это агенты-самозванцы, которые переманивают клиентов с помощью фейковых площадок. В худшем — преступники, которые выманивают деньги под предлогом предоплаты, бронирования или «сохранения условий».

Это распространенная схема с мощным психологическим давлением, нацеленная прежде всего на пожилых людей.

Как это работает? Жертве звонят «сотрудники банка», «полиции» или «спецслужб» и сообщают об угрозе: например, что на нее оформлены кредиты, деньги со счетов «уходят на Украину», а недвижимость в зоне риска. Затем подключается «следователь», который предлагает спасти ситуацию.

Сценарий — «фиктивная продажа квартиры в рамках спецоперации». После продажи жертву убеждают перевести деньги на «безопасные счета» или передать наличными курьеру. На этом всё. Человек понимает, что его обманули, только когда реальные покупатели приходят с требованием освободить квартиру.

Один из новых, технологически продвинутых способов обмана — видео- и аудиофейки, созданные с помощью нейросетей.

Это развитие схемы с «сотрудниками спецслужб», только теперь вместо звонка может быть видеосвязь с человеком в форме, с удостоверением, в интерьере, похожем на кабинет МВД. Говорят то же самое: «Ваши данные попали в Сеть», «На вашу квартиру готовится рейдерский захват», и только срочное сотрудничество с «оперативниками» спасет ситуацию.

На E1.RU недавно уже описывали случай 50-летнего Дениса Сизова. Сначала он продиктовал код из СМС «сотруднику сотовой компании», после чего на него оформили кредит. А затем поступил видеозвонок от якобы полицейского. Человек в форме, с удостоверением, в кабинете убедил Дениса взять еще один кредит, а позже — продать две квартиры ради участия в «операции по задержанию преступников».

Возможно, это был реальный человек, а возможно, дипфейк. Сегодня нейросети умеют подделывать лицо, голос и мимику так, что обычный человек не сможет отличить фальшивку.

1. Запрет на регистрационные действия. Подайте заявление в Росреестр о запрете любых сделок с вашей недвижимостью без личного присутствия. Сделать это можно через «Госуслуги». Да и здесь есть лазейки для мошенников, но во многих случаях такое ограничение вас защитит.

2. Цена ниже рынка — тревожный сигнал. Даже при срочной продаже дисконт редко превышает 10–15%. Если квартира предлагается значительно дешевле — это повод усомниться и тщательно проверить всё.

3. Только электронные выписки из ЕГРН. Бумажную подделать легко, а вот электронную можно проверить на «Госуслугах».

4. Анализ истории объекта. В выписке из ЕГРН обязательно смотрите раздел «Переход прав». Он показывает, кто владел квартирой ранее, как часто происходили сделки. Подозрительно, если их было слишком много за короткий срок.

5. Проверяйте доверенность. Действительность доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Сделайте это в момент обсуждения сделки и в день подписания: доверенность можно отозвать в любой момент, и об этом покупателю никто не сообщит автоматически.

6. Пожилой продавец — зона особого внимания. Просите справку из ПНД и настаивайте на участии родственников: иногда близкие даже не подозревают, что пожилого человека «обрабатывают» мошенники. Справка ничего вам не гарантирует, но для суда это доказательство того, что вы добросовестный покупатель, так как действовали «с должной осмотрительностью».

7. Работайте с опытными риелторами. Не экономьте на специалисте: квалифицированный агент с реальной практикой сталкивался с множеством нестандартных схем и способен уберечь вас от многих подводных камней. Среди риелторов тоже можно нарваться на недобросовестных, поэтому будьте внимательны.

8. Страхование титула. Это страховка от потери прав собственности. Если сделку признают недействительной в течение срока действия договора, то у покупателя есть возможность получить компенсацию.

Прочитайте историю семьи, которая купила квартиру, а потом выяснилось, что продавца обманули мошенники.

Так, мы рассказывали, каким образом взламывают аккаунты на «Госуслугах». А что делать, если вас всё же взломали, читайте в нашей инструкции.