«Рынок повернулся на 90 градусов»: реально ли построить дом в ипотеку и почему это сложнее, чем купить квартиру

Для тех, кто мечтал о собственном доме, сейчас явно не лучшие времена: цены растут, а ставки по ипотеке просто космические. При этом условия кредитов на строительство и покупку домов еще жестче, чем на рынке многоквартирников. Эксперт Екатерина Мишина в колонке для портала E1.RU объяснила, чем отличается ипотека в секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС) от ипотеки на квартиру, стоит ли сейчас брать такой кредит и почему высокая ставка останется с вами навсегда. Стоит ли сейчас покупать дом Подходящее ли сейчас время для ипотеки? Это один из самых частых вопросов, которые мне задают клиенты весь период моей профессиональной деятельности. Мы живем здесь и сейчас. Меняются экономические и политические обстоятельства, они прямо влияют на экономику страны, на ставки по ипотеке в том числе. На все эти факторы мы как конечные потребители повлиять не в силах. Безусловно, предыдущие несколько лет были очень комфортные условия кредитования. Сегодня мы видим, что рынок повернулся на 90 градусов. Теперь мы все ожидаем плавного снижения ключевой ставки и, стало быть, снижения ставок по ипотеке и ухода комиссий за льготные программы как следствие. Тех условий, что были ранее, ждать не стоит. Я имею в виду массовые льготные программы. Надо ориентироваться на возможности каждого конкретного домохозяйства, рационально понимать циклы жизни своей семьи и принимать взвешенное решение о приобретении или строительстве дома. Мне еще очень хочется отметить, что владение собственным домом всегда было более дорогим удовольствием, чем жизнь в квартире, это и сегодня так. Именно льготные программы дали мнимое понимание доступности частного дома, ведь многие застройщики пытались «впихнуть» стоимость дома в величину льготного кредита, часто пренебрегая качеством и технологией. Для отдельных клиентов даже при льготной программе под 7–8% платеж был высоким, и это очень хороший пример «подходящего» времени. Сегодня действительно ставки высоки, и объективно можно дождаться их снижения до комфортного для вашей семьи платежа. Да, именно платежа! Всегда надо считать платеж, а не «слышать ставку», чтобы понять доступность кредита. Пока вы ждете доступного для бюджета семьи платежа, можно «поиграть» в ипотеку и вносить каждый месяц ориентировочный платеж на вклад. Тем самым вы увеличите первый взнос к моменту получения кредита и «приучите» себя к платежной дисциплине. Что вообще с ипотекой на рынке ИЖС? Кредиты на строительство — относительно старый продукт, но новое дыхание дали ему льготные программы кредитования и политика правительства в части развития частного домостроения в совокупности с поддержкой отрасли в сегменте малоэтажного строительства. Первые периоды действия целевой программы кредитования «на строительство» показали очевидную необходимость регулирования данной сферы. В практику реализации выдачи такого типа кредитов были внедрены изменения, которые существенно усложнили циклы как получения самого кредита для заемщика, так и возможности реализации проекта клиента для подрядчика. В июле 2024 года в сектор ИЖС по договорам строительного подряда именно в льготные программы кредитования были интегрированы эскроу-счета. При этом сам закон об использовании таких счетов в ИЖС вступил в силу лишь 1 марта 2025 года. Также отсутствие вступившего в силу нормативного акта стало основанием для отказов со стороны Социального фонда в перечислении средств материнского капитала. Сами банки тоже оказались не готовы к работе с эскроу-счетами в ИЖС, так как не было разработано комфортных программ кредитования для самих подрядчиков. Новая схема выдачи льготного кредита (семейная и IT-ипотека) предполагает «блокировку» средств заемщика на эскроу-счете, и подрядчик не имеет возможности ими пользоваться. Для строительства он вынужден либо привлекать собственные средства, либо кредитоваться. Какие ипотечные программы подходят Сегодня за счет кредитных средств можно построить жилой дом, воспользовавшись льготными или базовыми программами. На базовые программы ставки пока заградительные, тем не менее этот продукт на рынке имеется. При этом использование эскроу-счета при строительстве по базовой ипотечной программе при расчетах между заказчиком и подрядчиком необязательно. Минимальная ставка по этой программе — на уровне 24% годовых. Получателем кредитных средств будет напрямую подрядчик. Кредит на самостоятельное строительство остался лишь в Сбербанке, при этом на период возведения дома потребуется обеспечение в виде ликвидного залога или поручительства третьих лиц. В целом это аналог классического кредита под залог недвижимости. Наиболее популярными же являются льготные целевые программы кредитования «на строительство»: семейная и IT-ипотека. Обусловлено это прежде всего куда более комфортными условиями кредитования с точки зрения процентной ставки — 6% по обеим программам. Ставки по льготным программам ниже, но процесс выдачи самого кредита более сложный для всех сторон сделки. Так, с июля 2024 года обязательно использование эскроу-счета, и потому большинство подрядчиков отказались от строительства по такой схеме расчетов. Это произошло по ряду причин: необходимость привлекать собственные средства или заимствовать кредитные. Сложности рынка и их последствия Строительство происходит на земельном участке клиента, и, согласно 186-ФЗ, раскрытие счета будет происходить строго после подписания акта выполненных работ между заказчиком и подрядчиком и регистрации права собственности. Тут возникают риски потребительского терроризма: заказчик может долго препятствовать раскрытию счета. Подрядчик же может воздействовать на заказчика, уклоняющегося от исполнения условия раскрытия эскроу-счета, лишь в рамках гражданско-правовых отношений. Большинство подрядчиков в сфере ИЖС видит в этом обоснованные риски, а те компании, которые всё же приняли новые правила регулирования рынка, повышают стоимость строительства. Важным условием работы с ипотечными заказчиками для подрядчиков ИЖС является их аккредитация в банках, выдающих такие типы кредитов. Требования к аккредитации в последние полгода стали особенно суровыми, также пошла волна отзыва аккредитаций, в том числе у добросовестных подрядчиков. Мы как компания, которая занимается в том числе сопровождением аккредитации подрядных организаций, можем однозначно утверждать, что требования от формальных ужесточились до крайне консервативных. Важны опыт, срок существования компании, итоги финансово-хозяйственной деятельности с положительным результатом, фактически построенные жилые дома по договорам подряда, отсутствие налоговой и иной задолженности предприятия или подрядчика ИП и, что важно, положительная деловая репутация. Даже негативные отзывы могут стать причиной отказа в аккредитации подрядчика! Строго говоря, после абсолютно хаотичной и где-то даже бесконтрольной выдачи целевых кредитов на строительство резко наступил период тотального регулирования и попыток контроля как целевого использования средств, так и обеспечения гарантии получения ликвидного залога. Многие компании, как уже было сказано выше, вовсе прекратили практику строить для ипотечников, понимая потенциальные риски. Кредитование для самих подрядчиков сегодня осуществляют только два банка: «Сбер» и «Дом.РФ», и, к сожалению, доступно это далеко не всем строительным компаниям. Как следствие, все указанные факторы прямо и косвенно влияют на финальную стоимость именно для клиентов, которые строятся в ипотеку. В целом же сегодня рисков больше у подрядчиков, чем у заказчиков. Эскроу-счета — это инструмент расчета при приобретении квартир в многоквартирных домах. Его транслировали на рынок ИЖС, но процесс строительства по самой программе кредитования и эскроу не отвечают интересам исполнителя. Справедливости ради важно отметить, что многое еще предстоит сделать как в правовом поле, так и в адаптации имеющихся программ кредитования для оживления рынка. Сегодня мы наблюдаем очевидный спад. Снижение же ключевой ставки вернет ипотечных заказчиков, которые не имеют права на льготные программы кредитования. Берешь ипотеку — плати комиссию Нельзя не отметить еще одного важного условия выдачи льготных кредитов на апрель 2025 года: почти во всех случаях при получении льготных кредитов на строительство происходит оплата комиссии за ее выдачу. Для многих заемщиков это условие становится неприятной новостью, ведь на сайтах большинства банков информация об этом или не транслируется, или указана неявно. В конце 2024 и начале 2025 годов комиссии были заградительно высокими и достигали 15–16% от суммы кредита по семейной ипотеке и еще больших границ по IT-ипотеке. Сегодня комиссии снизились до относительно комфортных 4–6%. Есть возможность вовсе избежать их уплаты при внесении 50% от суммы строительства, такое условие только в «Сбере». Саму комиссию за получение семейной ипотеки по технологии уплачивает подрядчик на основании договора субсидирования. При этом ставка заемщику на весь период обслуживания кредита формально снижается на 0,1 или на 0,01%, за что и происходит уплата. Очевидно, делается она так или иначе за счет заказчика. Напомню, что первоначальный взнос клиента обязательно должен быть фактически в наличии и размещен на эскроу-счете. Материнский семейный капитал также может быть перечислен в качестве первого взноса и позволит уменьшить внесение наличных денежных средств. По программам кредитования минимальный первый взнос должен составлять не менее 20% от стоимости строительства. Однако каждый отдельный банк может самостоятельно устанавливать эту границу. Спрос на ИЖС упал прежде всего после отмены массовой льготной программы кредитования летом 2024 года, это примерно треть рынка. Внедрение эскроу-счетов создало препятствие тем категориям заемщиков, кто не имеет первого взноса или не имеет достаточных средств для этого. Наличие комиссий за получение семейной ипотеки также отпугнуло часть ипотечных заемщиков. В заключение хочу напомнить, что, к сожалению, кредиты на строительство не предполагают рефинансирования, то есть, если взять сейчас ипотеку по базовой программе, она останется на весь срок кредита. Основные банки-кредиторы в сфере ИЖС — это «Дом.РФ», «Сбер», Альфа-банк, ВТБ, Газпромбанк и Металлинвестбанк. Также можно взять кредит в ПСБ, но только по рыночной программе. Каждый банк имеет собственную кредитную политику и приоритет программы в структуре выдачи льготных кредитов. Потому, выбирая банк, надо ориентироваться и на этот момент. Сегодня рынок ипотечного кредитования стал весьма сложным и самым неоднозначным с точки зрения разнообразия программ и особенностей их реализации, так что всё это лишь часть информации о кредитах на строительство и проблематике рынка. Ранее мы публиковали большой обзор о ситуации в сегменте ИЖС. По мнению экспертов, ужесточение условий и введение эскроу-счетов приведет к массовому закрытию компаний, потому что подстроиться под новые правила смогут не все.