Недвижимость Кризис-2024 «Ипотеки нет»: какие остались способы купить квартиру при новой ставке ЦБ

«Ипотеки нет»: какие остались способы купить квартиру при новой ставке ЦБ

Эксперт назвала все возможные варианты

С очередным поднятием ключевой ставки про ипотеку можно просто забыть

Ключевая ставка опять взлетела, ипотечные ставки бьют все рекорды, лимиты по льготной ипотеке заканчиваются, а банки поднимают первоначальный взнос до 50%.

Как сейчас купить квартиру в России, если под подушкой не завалялись миллионы на ее покупку, а также о том, что происходит на рынке недвижимости в целом, в колонке для E1.RU рассказала директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.

Большинство сделок сейчас действительно идут за наличные. В том числе приходят люди с выплатами за участие в СВО, приезжают жители Оренбуржья с выплатами за затопленное жилье, было несколько человек из Херсона с жилищными сертификатами.

<p>Екатерина Торопова</p><p>Екатерина Торопова</p>

Есть люди, которые хранили деньги на вкладах, а теперь боятся, что они могут превратиться в фантики, и переводят их в недвижимость.

Есть предприниматели, которые просто решают свои жилищные или инвестиционные задачи, несмотря на ставку. В общем, покупатели с наличкой — это очень разные люди, но их достаточно много.

Что касается ипотеки — условия по ней для большинства людей сейчас совершенно невыгодны. Я бы сказала, что фактически ипотеки нет. Поэтому, если у человека нет наличных денег на покупку квартиры, хотя бы 50% от нужной суммы, но и пока нет острой нужды решать квартирный вопрос, я бы посоветовала просто подождать.

<p>Екатерина Торопова</p><p>Екатерина Торопова</p>

Нынешний кризис хотя и продолжителен, но не вечен.

Если острая необходимость купить квартиру все-таки есть, изучите тщательно все существующие программы, их возможности и риски. Я вкратце расскажу о том, что на текущий момент предлагает рынок недвижимости.

Но имейте в виду, мониторить ситуацию надо регулярно: условия сейчас меняются очень быстро, и не в лучшую сторону.

Новостройки

Сейчас на рынке осталось всего две льготные программы: ИТ-ипотека и семейная ипотека под 6%. Но и по этим программам купить квартиру уже не так легко: во многих банках кончились лимиты, а крупные банки подняли первоначальный взнос до 50%.

<p>Екатерина Торопова</p><p>Екатерина Торопова</p>

Поэтому, если вы подходите под ту же семейную ипотеку, надо торопиться. Есть полное ощущение, что дни льготных программ сочтены.

Базовая ипотека на новостройки вне льготных программ сейчас составляет от 23 до 26% годовых. Цифра, конечно, диковатая.

Просто чтобы понимать: допустим, человек покупает квартиру за 5 миллионов рублей, у него есть первоначальный взнос 20%, он берет ипотеку на 20 лет под 25%. Ежемесячный платеж у него будет почти 84 тысячи рублей, а одних только процентов за весь срок он заплатит около 16 миллионов рублей.

Есть люди, которые покупают новостройки и с такими условиями, надеясь на рефинансирование в будущем. Я думаю, что рефинансироваться, то есть снизить процент, будет возможно, но надо понимать, что высокие ставки продержатся еще долго, как минимум год.

Рынку новостроек серьезно досталось с отменой льготной ипотеки и повышением ключевой ставки

Однако для большинства людей такие ежемесячные платежи неподъемны. Поэтому застройщики совместно с банками пытаются исхитриться и сделать покупку новостройки для клиентов доступнее. Каким образом? За счет субсидирования.

Смысл в том, что банк снижает ставку по кредиту на один, два, три года или даже на весь срок, а застройщик платит ему за это субсидию.

<p>Екатерина Торопова</p><p>Екатерина Торопова</p>

Понятно, что размер субсидии застройщик зашивает в стоимость квартиры, то есть ее стоимость становится для покупателя выше рыночной цены.

Размер субсидии зависит от условий снижения ставки. Есть варианты, при которых банк снижает ставку на 5–10–15% на весь срок кредита. Есть варианты, при которых первый год-два заемщик выплачивает кредит под 5–7% или даже под 1%, а потом ставка становится рыночной. Иногда такая ипотека, несмотря на удорожание, становится единственным выходом из ситуации.

У нас такие сделки тоже были: человек покупает новостройку под 1% на период строительства, а потом, когда дом готов, продает свою квартиру и гасит значительную часть кредита. Конечно, тут надо всё очень тщательно считать и понимать риски.

Но в любом случае тут важно помнить вот что:

  • если вы покупаете новостройку под субсидированную ставку, особенно со значительным удорожанием, вы покупаете ее как минимум на несколько лет. Если вы соберетесь продавать квартиру через год-два после покупки, получите убытки;

  • надо внимательно читать условия договора! Вы должны четко понимать, когда у вас заканчивается низкая ставка, и регулярно мониторить, что происходит на рынке недвижимости, чтобы вовремя рефинансироваться.

И еще: с января 2025 года такие схемы по новому стандарту ипотечного кредитования будут невозможны.

Вторичка

Базовые ставки здесь тоже очень высокие, ежемесячные платежи космические. Поэтому квартиру на вторичке сейчас чаще всего покупают по следующим схемам.

Обмен. Продать свою квартиру и купить взамен другую — это классическая схема решения жилищных задач на вторичном рынке. Вот свежие примеры из нашей практики:

  • семья с тремя детьми долгое время жила в двушке. Решили переезжать в трешку, но остаться в том же районе: здесь школа, садик, прикрепление к поликлинике. Нашли прекрасный вариант, но на доплату нужно было еще 1,5 миллиона рублей. Вложили маткапитал. 800 тысяч супругам пришлось взять в ипотеку, ежемесячный платеж составил около 16 тысяч рублей. Семья уже переехала, все счастливы. Надеются, что в будущем рефинансируют кредит, — я думаю, так и будет;

  • одинокий мужчина хотел переехать в другой район: год назад нашел новую работу, каждый день ездил, а теперь решил, что хочет переселиться поближе. Район ему тоже понравился. Мы продали его однушку в брежневке и купили тоже однушку, но улучшенной планировки. Сделка была очень удачная: продали за хорошую цену, а у продавца выторговали скидку, так что доплата составила всего 300 тысяч рублей.

На рынке вторички свои способы, как продавать и покупать квартиры

Значительная часть обменов — это обмены с доплатой. В качестве доплаты клиенты нередко используют маткапитал или берут небольшую сумму в ипотеку. Да, процент огромный, но если сумма до миллиона, то ежемесячный платеж получается посильный и есть надежда на рефинансирование хотя бы через год-два.

Покупка ставки. Да, на вторичку банки тоже предлагают снижение ставки. За это они просят комиссию, которая зависит от суммы кредита и величины желаемой ставки, иногда это очень внушительные суммы.

Здесь логика такая же, как в субсидированной ставке на новостройки, — покупка квартиры обойдется вам дороже, но ежемесячный платеж и общая переплата будут ниже. Иногда это имеет смысл, тут надо в каждом конкретном случае садиться и всё считать.

Переуступка ипотечного кредита. В «Сбере» сейчас возобновилась программа, по которой можно купить квартиру с остатком сберовской ипотеки по той ставке, по которой ее покупал продавец. Само по себе предложение просто отличное.

<p>Екатерина Торопова</p><p>Екатерина Торопова</p>

На рынке есть ипотечные квартиры, которые люди покупали 3–4 года назад под 7–10% годовых, — при нынешних условиях эти ставки просто сказочные!

Однако таких сделок проходит очень мало, потому что тут есть свои ограничения:

  • ипотека дается только на остаток долга, то есть вся остальная сумма у продавца должна быть наличными;

  • раз это переуступка, то одобряется покупатель только в «Сбере»;

  • покупатель принимает на себя все существующие условия по ипотеке: ставку, срок, платеж — и не может ничего поменять;

  • такие объекты приходится буквально выискивать. Часть продавцов не знают о программе и просто не пишут в объявлении о том, что возможна переуступка.

В общем, слишком многое должно совпасть, чтобы сделка произошла. Но тем не менее эту возможность не стоит сбрасывать со счетов: возможно, вы найдете квартиру, которая вам понравится, и сможете ее купить со старой ставкой — я вам от души этого желаю.

Что будет дальше?

<p>Екатерина Торопова</p><p>Екатерина Торопова</p>

Судя по тому, что банки начали предлагать вклады под 20–22% на срок от 9 месяцев и больше, высокие ипотечные ставки с нами надолго. Может быть, даже еще более высокие, чем сейчас.

Льготных программ тоже пока больше не будет. На днях вице-премьер Марат Хуснуллин сказал, что «пока инфляция не охладится, ипотека развиваться дополнительными мерами стимулирования со стороны государства не будет». Что в итоге будут предлагать клиентам застройщики, непонятно, учитывая, что уже через два месяца субсидированная ипотека с удорожанием будет невозможна.

Период сейчас очень непростой. Каким будет следующий год, никто не знает — слишком много неизвестных, но, вероятнее всего, тоже очень непростым. Однако жизнь продолжается. И я повторю: если у вас есть острая нужда решать жилищный вопрос, решайте! Просто будьте внимательны, практичны — анализируйте риски и всё просчитывайте.

Как у вас обстоят дела с квартирным вопросом?

Есть свое жилье, купил (-а) за наличные
Есть свое жилье, в ипотеку по старым адекватным ставкам
Есть свое жилье, льготная ипотека
Собираюсь покупать свое жилье за наличку
Планирую брать льготную ипотеку
Планирую брать ипотеку по базовой программе, так как вопрос стоит остро
Пока снимаю и не вижу возможности это изменить
Снимаю, но меня и так всё устраивает
ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Комментарии
0
Пока нет ни одного комментария.
Начните обсуждение первым!
ТОП 5
Мнение
«Многим девушкам тут нравится»: как россиянка работает в стрип-клубе — откровенная история
Анонимное мнение
Мнение
«Придется снижать цены»: миллиардер — о том, что ждет рынок недвижимости в 2025 году
Анонимное мнение
Мнение
«Ипотеки нет»: какие остались способы купить квартиру при новой ставке ЦБ
Анонимное мнение
Мнение
«Кринжануть, так с рофлом»: журналист изучил язык современных подростков — личный опыт автора
Сергей Уланов
Видеопродюсер NGS.RU
Мнение
«Териберка впечатлила меньше всего». Колонка туристки о невероятном путешествии в Мурманскую область
Серафима Путиева
Рекомендуем
Объявления