Как не потерять своё, сдавая жилье в аренду. Советы юриста владельцам

Аренда жилья — тема популярная, но очень рискованная. Пострадать может и собственник, если его квартиру завалят мусором или разгромят, и арендатор, если столкнется с неадекватным владельцем, да и соседи не всегда в восторге от тех, кто начинает снимать квартиру рядом с ними.

Конфликтные ситуации нередко приходится решать в суде, и вот там вполне может вскрыться, что доказать свою правоту проблематично — и всё из-за того, что перед сдачей квартиры вы неправильно составили договор.

О самых распространенных ошибках и о том, к чему они приводят, нашим коллегам из E1.RU рассказала юрист и руководитель юридической службы «Бюро недвижимости Зыряновой», эксперт по правовым вопросам  Российской гильдии риэлторов и преподаватель УПН Оксана Байрамова.

И сразу важный нюанс: для того чтобы договор считался законным, нужно всего два условия — прописать предмет, то есть квартиру с конкретным адресом, и цену. Даже если больше ничего в документе не будет, он всё равно будет действовать.

— Я видела некоторые договоры, где собственник, когда строился объект, приобрел несколько квартир именно с целью сдачи. У него была заготовка договора, где был указан дом, а квартиру в двух из четырех случаев забыли написать. С точки зрения гражданского кодекса такой договор не является заключенным, а если не заключен, значит, и платить нет оснований, — приводит пример юрист.

С вопросом арендной платы тоже не всё так просто. Написать, что однокомнатная квартира по такому-то адресу сдается за 25 тысяч рублей в месяц — недостаточно.

— Можно предусмотреть просто арендную плату, либо плату за пользование, но не прописать, например, как всё-таки происходит эта оплата — наличная, безналичная? Я спрашиваю у людей: «Вы как собирались получать деньги, по WhatsApp или электронной почтой?» В итоге и этот момент потом придется доказывать в суде, либо просто распрощаться, — говорит Оксана Байрамова.

В целом всё, что касается денег — самая распространенная ошибка с договорами, считает юрист.

При составлении договора можно в том числе проверить добросовестность участников сделки. Если кого-то не устраивают подробно расписанные условия, это повод насторожиться.

— Мы начинаем смотреть договор, а нам говорят: «Ой, что-то у вас ответственность здесь очень высокая». Для меня это сразу как дополнительный фильтр. Вы собираетесь нарушать договор? Подождите, тогда мне это не интересно. Лучше пусть сделки не будет, чем абы какая и потом куча проблем, — отмечает эксперт.

На поведение собственника тут тоже стоит смотреть, да и в целом узнать о нём как можно больше.

Другие важные пункты — это обязанности и реквизиты сторон, срок договора и иные условия, которые должны для себя определить и арендатор, и тот, кто сдает квартиру.

Вот на этом этапе и случается большинство проблем, когда шаблон договора просто берут из интернета.

— Моя личная рекомендация: не советую скачивать что-то с интернета и брать за основу договора. Нужно всё-таки задавать вопросы друг другу, тем более если тут еще и участвует агент, — говорит Оксана Байрамова.

Ошибка или даже мелкий недочет в договоре могут обернуться большими сложностями, если дело дойдет до суда.

— Если в договоре у вас не будет реквизитов сторон — телефона и адреса электронной почты — будут проблемы для той стороны, которая обратится в суд. Как доказать, что была еще некая переписка? Некоторые клиенты говорят так: «Давайте выйдем в суд, а он там разберется», на что я говорю: «Нет, ребят, сейчас так не выходит». Суд не обязан запрашивать, кому принадлежит этот номер телефона. Нужно приходить уже с доказательной базой, — объясняет практикующий юрист.

Как говорит юрист, одни и те же пункты в договоре легко могут читаться по-разному.

— Я часто слышу: «Ну это же само собой разумеется, это же логично». У меня как у юриста другой вопрос: а логично для кого? У нас ведь даже понятия порядка абсолютно разные, что обычно под этим понимают, когда возвращается квартира, — говорит Оксана Байрамова.

Особенно наглядны эти разночтения в пунктах про обязанности сторон, имущество и иные условия.

В интернете много экспертов рассказывают: кто живет в квартире, на том и вся ответственность — за сломавшуюся технику, ремонт, устроенный потоп в квартире снизу. Но только это не всегда так.

— Ремонт — это неотделимые улучшения. В договорах про это обычно пишут так: все неотделимые улучшения становятся собственностью наймодателя. И будто всё понятно. Но хорошо, собственностью стали, а что по поводу возмещения таких улучшений? Если мы дальше одно волшебное предложение не пропишем, то будет работать закон, который говорит: собственник обязан возместить стоимость этих улучшений, — объясняет юрист.

То же самое со всей мебелью и техникой. Сломалась стиралка? Если в договоре ничего на этот счет не прописано, то чинить ее — обязанность владельца квартиры, имущество-то тоже его.

— Также важно, как это имущество вообще передавалось. Я иногда вижу договоры, там есть акт. Вроде всё хорошо, есть перечень имущества, но у меня всегда вопрос — написано «кухонный стол», а какой он? Из какого материала? Ведь потом тот же суд задает вопросы и говорит: «А покажите, что этот стол в принципе передавался», — рассказывает эксперт.

Выход в этой ситуации — описывать всё имущество в квартире максимально подробно, лучше с фото и ценами, которые в акте подпишут обе стороны.

— Часто применяют такую форму фиксации передаваемого имущества, как видеосъемка, на которой проговариваются все характеристики и состояние имущества, в акте приема-передачи к договору найма при этом указывают: «состояние имущества зафиксировано на видео, запись отправлена на электронную почту наймодателя и нанимателя, указанные в договоре», — добавляет Оксана Байрамова.

Даже при прописанной стоимости имущества, с которым согласились обе стороны, юрист знает ситуации, когда размер возмещения ущерба и компенсации, доказывают всё равно в суде. Конечно, решение вопроса в досудебном порядке более выгодное.

По словам практикующего юриста, спасением от разнесенной квартиры — как своей, так и соседей — может стать страховка, в том числе и страхование ответственности перед третьими лицами. Выплат от страховой через суд добиться гораздо проще.

— Представьте: квартира на пятом этаже, арендаторы залили соседей снизу. Кто отвечает? Собственник. Но может быть договор, где прописано, что, вне зависимости от вины нанимателя, если что-то такое происходит, он обязан возместить этот ущерб. И вот тогда собственник пойдет в суд и взыщет сумму со своего нанимателя, — объясняет эксперт.

Но и тут есть важный нюанс: на получение денег с арендатора или нанимателя может уйти время, а соседи, которых затопило, ждать не будут. К тому же, они и не обязаны связываться с тем, кто снимает жилье.

— Арендатор будет отвечать за ущерб, поломки и прочее только тогда, когда это прописано в договоре — и то, возможно, не сразу. Я как соседка, например, в любом случае буду привлекать собственника, а не того, кто снимает квартиру — у него, может, и недвижимости нет, и заработка даже. А у собственника всё есть, и по исполнительному листу, если не будут платить, можно будет даже арестовать ту же квартиру. С собственниками разобраться проще, и это все понимают, — подчеркивает юрист-судебник.

— У нас иногда арендодатели считают так: я — собственник, что хочу, то и делаю, могу прийти, выставить вещи нанимателя на лестничную площадку и поменять замки. Так вот хочу сказать, что собственники этого сделать не могут, потому что иначе будут суды, — рассказывает Оксана Байрамова.

Поэтому условия расторжения договора — один из тех пунктов, который тоже важно детально прописывать.

— Если собственник, идя в суд, думает, что договор расторгнут, и «лисичку из избушки выгонят», то нет. Есть волшебная статья — 687-я ГК, по которой суды вправе даже дать срок нанимателю до года, чтобы исправить положения, ставшие основанием для обращения в суд для расторжения договора. Поэтому самый лучший вариант — расстаться по соглашению сторон, — говорит юрист.

Даже если вашу квартиру снимают, но не платят, то сразу же распрощаться с арендатором будет проблематично.

Раньше в качестве основания для расторжения договора считалась только просрочка в платежах на шесть месяцев и более, но после одного судебного случая в статью внесли поправки — если договор не на длительный срок (то есть до 11 месяцев), то при неуплате за два месяца или более договор можно расторгать.

— У меня в практике было такое, что даже при наличии задолженности по договору найма оказалось так, что собственник еще остался должен. Я тогда представляла ответчика: он не заплатил за несколько месяцев, но была договоренность на ремонт, причем с дорогостоящими материалами. В квартире он проживал два года, это достаточный срок, чтобы сделать хорошие улучшения. В итоге судебные расходы и юриста возмещал тоже истец. Тут вопрос не суммы, а факта, — рассказывает Оксана Байрамова.

— На самом деле человек может пойти в суд. Он не сообщает налоговой [платил ли он налоги], потому что это не предмет спора. Суд будет рассматривать конкретный спор: есть договор, есть договоренности двух сторон. Налоговой не надо ни за кем бегать; бывает, что стороны сами друг про друга всё рассказывают и заявляют, — объяснила E1.RU Оксана Байрамова.

Хотя сейчас в большинстве случаев, по словам юриста, владельцы квартир всё же регистрируются как самозанятые и платят налоги на доход от сдачи недвижимости.

Сдача квартиры в аренду — настоящая лотерея для владельцев. Так, весной мы показывали, как девушка разнесла арендованную квартиру. Прочитайте про шесть ошибок, которые все делают, когда сдают квартиру. Также мы разбирались в том, кто больше всего страдает от посуточной аренды.

При этом стоимость съемного жилья нещадно дорожает. Эксперт объяснял, почему это происходит.