Риелтор и застройщик в борьбе за новостройку

Купить квартиру в новостройке можно двумя способами: либо непосредственно у компании-застройщика, либо у риелтора. На первый взгляд, принципиальной разницы здесь нет: времена, когда посредники «накручивали» цены, давно прошли, и сегодня стоимость везде практически одинаковая – во всяком случае, так уверяют участники процесса. Но, тем не менее, определенные отличия все же имеются.

С точки зрения застройщика

Если смотреть с точки зрения застройщика, то возможны три варианта: продавать самостоятельно, через риелтора, а также выбрать некую комбинированную схему. Большинство специалистов рынка недвижимости выступают за работу через агента. «Это наиболее правильный вариант, который выгоден и застройщику, и покупателю, – убеждена директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина. – Уверена, что каждый профессионал должен заниматься своим делом: застройщик – строить жилье, а риелтор – налаживать контакт с покупателем, предоставлять качественную сервисную услугу, грамотно продвигать проект на рынке».

Иногда некоторые застройщики пытаются экономить, создают собственные отделы продаж и оказываются в проигрыше: экономии не получается. Нужно организовать отдел продаж, платить консультантам-продавцам, с течением времени отдел обрастает соответствующей инфраструктурой, следовательно, нужны люди, которые занимаются продвижением проекта, рекламой. Расходов требуется все больше, и в итоге содержать собственную структуру для застройщика выходит дороже, чем привлекать к реализации профессионального риелтора.

«Думаю, что буду максимально объективен, если скажу, что реализация или поиск квартиры через профессионального посредника является одним из лучших способов, – считает директор агентства недвижимости «Титул» Дмитрий Сазонов. – Риелторы, давно и профессионально работающие на рынке, располагают обширными клиентскими базами, поэтому, ограничивая участие риелторов в процессе реализации, можно оказаться «вне рынка». Кроме того, для самостоятельных продаж застройщику необходимо собрать высокопрофессиональный отдел, а это не так просто, поскольку рынок довольно узкий, а продавцы с хорошим опытом работы, как правило, трудятся именно в риелторском бизнесе».

Так считают сами риелторы... Застройщики же в своем большинстве не разделяют подобную точку зрения. По словам экспертов, застройщик привлекает риелторов лишь в том случае, когда у него нет собственного штата либо желания «налаживать процесс». Помощь риелторов целесообразна при большом объеме застройки (целые кварталы площадью более 100 тысяч квадратных метров), а при продаже сравнительно небольших объемов собственный отдел продаж справится самостоятельно.

«Собственный отдел продаж застройщик контролирует довольно тщательно, а качество работы агентства проверить сложнее. К тому же речь идет, в первую очередь, об имидже застройщика, – комментирует директор строительной компании «ДомСтрой М» Сергей Гаинцев. – Если застройщик продает один объект, то продажи напрямую, без риелторов, вполне оправданы. Такая практика позволяет сократить затраты при реализации объекта. Конечно, компании придется потратиться на рекламу, заплатить зарплаты, бонусы собственным сотрудникам, но это в целом окажется меньше, чем комиссионные агентству. А при наличии большого портфеля реализуемых проектов и их географической удаленности друг от друга, действительно бывает проще привлечь риелторов».

Застройщики уверены: на начальной стадии продаж привлечение лидирующих риелторских структур себя полностью оправдывает, потому что именно крупный риелтор способен в сжатые сроки оповестить максимально широкую аудиторию о новом проекте. Далее объем продаж риелторов сокращается, а собственные продажи застройщика набирают обороты. Как отмечают строители, к концу первого года большая часть квартир реализуется именно через собственный отдел продаж.

С точки зрения покупателя

По той самой логике, что своя рубашка ближе к телу, потребителей, естественно, более всего интересует, где лучше покупать квартиру именно им. Так вот, если не считать материальные затраты, то приобретать квартиру у риелторов предпочтительнее. Большую роль здесь прежде всего играет широта выбора: застройщик будет продвигать только свое, тогда как риелтор, видя, что предлагаемый вариант покупателю чем-то не подходит, может предложить что-то другое.

Во-вторых, у риелторских компаний на рынке недвижимости представлен более широкий спектр услуг. К примеру, многие люди хотели бы приобрести новостройку, но не располагают необходимой суммой, и у них есть старая квартира, которую еще предстоит продать. Компания-застройщик от подобного варианта откажется, а агентство недвижимости, имеющее в своем составе отделы и первичного, и вторичного жилья, сумеет помочь.

В-третьих, немаловажную роль играет юридическая проверка объекта. Риелторские агентства смотрят документы. Крупные и уважающие себя компании не станут продавать те объекты, которые вызывают подозрение. Конечно, полностью полагаться на эту проверку вряд ли разумно: в конце концов, комиссию риелторам платит продавец, и именно его интересы ставятся выше. Но все же… На российском рынке до сих пор ходит информация о том, что несколько лет назад одно очень крупное и известное агентство попало в нехорошую историю: компания продавала квартиры некоего застройщика, который не смог довести стройку до завершения. В итоге риелторская компании заплатила собственные деньги: делать этого она была не обязана, но репутация дороже.

Итак, как мы видим, ответ на вопрос, заявленный в заглавии этой статьи, прост: он зависит от того, какие цели покупатель считает приоритетными. Если это все, кроме денег (широта выбора, сервис, юридические гарантии), то лучшим и правильным решением будет обращение в риелторскую компанию. Если же основной мотив для вас – экономия, и ради ее достижения вы готовы пожертвовать всем, в том числе и безопасностью, лучше постараться подобраться к самому началу «технологической цепочки», то есть выйти на застройщика.