Приметы класса люкс

Элитная недвижимость воспринимается, пожалуй, как самый интригующий и одновременно наиболее противоречивый сегмент строительного рынка. И дело даже не в заоблачных ценах на фоне дефицита предложения – нет. Характеристики, присущие уникальным объектам, настолько размыты, что потребитель, зачастую, переплачивая, приобретает недвижимость классом ниже. Между тем, ряд специалистов сегодня предлагают достаточно четкую систему классификации элитного жилья.

Проблема классификации объектов элитной недвижимости всегда привлекала внимание экспертов рынка. Без логичной и объективной системы уменьшается взаимопонимание между застройщиком и риелтором, продавцом и покупателем. На сегодняшний день существует лишь четкое деление на классы: элитный, бизнес-, средний и эконом. При этом, несмотря на многочисленные попытки определения критериев элитности, специалисты еще далеки от принятия единого решения.

Именно этот вопрос лег в основу дискуссии на международной конференции Elite Estate, состоявшейся в Санкт-Петербурге в мае 2008 года. В список участников вошли риелторы (60%), строители (27%), специалисты в области управления недвижимостью (13%), ипотечные брокеры (9%), а также девелоперы, банкиры, страховщики, оценщики, юристы, представители СМИ. Столь масштабное событие, организованное Российской гильдией риэлторов, проходило в России впервые. И это, безусловно, возводит итоги мероприятия в ранг наиболее значимых аналитических данных.

Классификации нет, или Будем лоббировать

Дискуссия по поводу возможности создания единой или универсальной квалификации, к сожалению, так и осталась дискуссией. Более 50% респондентов сочли, что подобную систему создать невозможно. По их мнению, требования к элитному жилью постоянно растут, поэтому и критерии придется периодически дорабатывать. Рынок же в любом случае сотрет жесткие границы, считают эксперты.

Между тем, по оценкам аналитиков, изучивших материалы конференции по ее окончании, доклад профессора кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии Геннадия Стерника вполне мог бы лечь в основу российской системы квалификации элитной недвижимости. Ученый считает, что «следует выделить18 классообразующих признаков, они должны быть отсекающими. Если объект не соответствует хотя бы одному из них – он должен быть отнесен к другому классу».

Строение с научной точки зрения

При нынешнем уровне развития строительных технологий, по мнению Геннадия Стерника, к элитным могут быть отнесены только бескаркасные кирпичные дома, где основными несущими элементами являются стены, или дома с монолитным железобетонным каркасом. Во втором случае в качестве несущих элементов используются колонны, промежуток между которыми заполняется керамическим кирпичом высокого качества.

«Частичное или сплошное заполнение проемов чем-либо, кроме керамического кирпича (сборным или монолитным железобетоном, пенобетонными блоками и др.) не допустимы. Ссылки некоторых экспертов на европейский опыт сплошного бетонного строительства нам представляются необоснованными в случае претензии объекта на элитность», – отметил профессор.

Уникальный проект предполагает и повышенную площадь остекления, а также устойчивость стеклопакета к российскому климату: повышенной влажности и резкому перепаду температур. Таким нормам сегодня соответствуют только продукция немногих мировых фирм – лидеров рынка и ни одна из отечественных. Выражается это в применении, как правило, двухкамерных стеклопакетов, заключенных в рамы из профилей сложного сечения. Подобная конструкция по праву считается апофеозом борьбы за тепло- и шумоизоляцию. По сути, она представляет собой «бутерброд», состоящий из трех стекол, связанных между собой рамками. Область применения, о которой заявляют крупнейшие мировые производители, – это зоны с самыми суровыми климатическими условиями.

В отношении наружных инженерных сетей необходимым признаком элитности дома выступает наличие как минимум аварийного, по возможности – постоянного автономного теплоэнергообеспечения, которое позволит наслаждаться всеми благами цивилизации даже в случае масштабной аварии городских сетей. Во внутреннем водопроводе обязательной является автономная система очистки воды на входе водопровода. В системе электроснабжения и освещения современных новостроек любого класса исключается применение алюминиевого кабеля и незаземленных розеток. Таким образом, ни одна квартира в старом не реконструированном особняке на вторичном рынке не может относиться к элитному жилью в современном понимании.

В силу того, что расчетная потребляемая нагрузка на элитные квартиры, как правило, превышает 20 кВт, обязательно наличие трехфазной проводки с заземлением, а также управление с помощью индивидуальной панели системами теплого пола, бытовой техникой и т.д. Обязательно также наличие принудительной приточно-вытяжной вентиляции с системой очистки наружного воздуха и климат-контролем.

Интерьер и экстерьер

В планировке дома необходимым признаком элитности является ограничение числа квартир на этаже одной-двумя, наличие персонального лифта, холла для приема гостей, холлов, широких лестничные площадок. Иными словами, наблюдается некое приближение к планировочным нормам отеля. Обязательным требованием является отсутствие офисных, торгово-развлекательных помещений со свободным доступом для гостей. Они возможны, если их деятельность никак не связана с функционированием жилой части дома, имеются автономный вход и отдельная парковка.

В квартирах большое значение имеет просторность кухонь, санузлов и лоджий, а также наличие эксклюзивных опций: количество санузлов по числу спален, террасы, зимние сады, каминные залы, бассейны. Актуальным преимуществом на первичном рынке является так называемая свободная планировка. Необходимым признаком элитности является наличие огороженной охраняемой прилегающей территории по всему периметру дома. Площадь эта может быть минимальной, но располагаться она должна обязательно вокруг всего дома, ни один фасад не должен быть доступен посторонним.

Безопасность жильцов обеспечивается двух-трехуровневой системой контроля доступа: на территорию, в лобби, подземную парковку, в квартиру, создаваемой как вооруженной охраной и консьержем, так и техническими средствами (видеонаблюдением, системой электронной охраны квартир). Благоустройство территории может иметь широкий диапазон вариантов: от мощения, освещения, озеленения, прогулочных зон, беседок и скамеек, до ландшафтного дизайна, оборудованной набережной. Повышает класс объекта наличие на территории спортивной и досуговой инфраструктуры: детских площадок, теннисных кортов, волейбольных площадок, катков, площадок для барбекю и т.д.

Новый статус промзоны

Отдельной строкой Геннадий Стерник отметил, что список условий возможно выполнить в процессе строительства жилого комплекса. Практика точечной застройки даже при наличии исключительно талантливого архитектора не позволит соблюсти и половины требований. Поэтому особенно важной представляется проблема нехватки свободных площадок. В процессе обсуждения специалисты пришли к единому мнению: будущее развитие сектора элитной недвижимости – в освоении промзон.

К примеру, в плане развития г. Кельна в Германии самым значимым проектом является реструктуризация порта, который после Второй мировой войны потерял свое значение. Учитывая преимущество центрального расположения, он был переведен в новую форму использования. В соответствии с генпланом города на всей территории длиной в два километра, которая относится к центральной части мегаполиса, расположатся объекты культуры, жилая и коммерческая недвижимость.

В рамках эксклюзивного строительного проекта «Рейнаухафен» предполагается, что из 235 тысяч квадратных метров общей площади 30% процентов займет жилье, 45% – офисы, сервис, торговля и около 25% – объекты культуры. Доля зданий, имеющих историческую ценность, составит почти 30%. При создании свободных площадей планируется использовать аутентичные детали и материалы. Например, выполненная из природного камня мостовая, рельсы, отреставрированные краны и т. д. Таким образом, создается симбиоз между исторической и современной архитектурой, и полуостров не теряет своего портового характера.