«ћою квартиру кто-то продал»: что делать?

¬ некоторые общественные организации периодически поступают жалобы на мошеннические действи€ с квартирами. ќдна из афер выгл€дит до гениального просто.

ћошенник снимает квартиру, во врем€ оформлени€ арендного договора берет паспортные данные собственника и затем поддельным путем мен€ет свои паспортные данные на серию и номер насто€щего владельца жиль€. ¬скоре квартира по очень привлекательной цене выставл€етс€ на продажу, а затем приобретаетс€ новым, ничего не подозревающим покупателем.

–азв€зка истории наступает неожиданно. ѕервоначальный владелец квартиры вдруг обнаруживает, что телефоны арендатора отключены, денег за съем жилплощади никто не вносит. » только во врем€ визита на квартиру вы€сн€етс€, что теперь у объекта два владельца, а мошенник уже давно скрылс€ с вырученными от сделки деньгами.

¬ такой истории пострадавшими в полной мере можно считать обе стороны. » у каждой из них есть шанс вернуть свои деньги и имущество.

„то делать, если вашу квартиру кто-то продал?

¬ описанной ситуации первым делом нужно совершить два шага: написать за€вление в полицию о совершенном мошенничестве и обратитьс€ в суд с за€влением о признании сделки недействительной. ѕосле подачи искового за€влени€, веро€тно, будет назначена экспертиза подписи. Ќужно будет также затребовать документы из –осреестра, опросить регистратора, установить, кто именно присутствовал на сделке. ¬озможно, найдетс€ видеозапись приема документов. ѕри положительном сценарии развити€ событий будет установлено, что сделку совершил не собственник, после чего она будет признана недействительной. «апись о переходе права собственности аннулируетс€, и человек вернет свое жилье.

ѕараллельно будет идти уголовное дело, где будет разбиратьс€ полици€. ѕотерпевшими по делу должны быть признаны и насто€щий собственник, и тот, кто купил квартиру у мошенника, поскольку у него произошло хищение денежных средств. «Ћюба€ квартира, как правило, имеет стоимость выше одного миллиона рублей, а это уже особо крупный ущерб. —огласно ч. 4 ст. 159 ”  –‘, такие действи€ караютс€ лишением свободы сроком до дес€ти лет. ¬прочем, жуликов это часто не пугает, и в кризисное врем€ подобных случаев становитс€ заметно больше», — уточн€ет адвокат јлександр ўербинин.

„то делать, если вы купили квартиру у мошенника?

«десь все намного сложнее. ѕри обжаловании сделки в гражданском пор€дке новые собственники при уже установленном лице, совершившем мошеннические действи€, могут требовать взыскани€ с афериста денег.

≈сли этого не произошло, то в рамках расследовани€ уголовного дела процесс доведут до суда и вынесут приговор. “а сторона, котора€ лишилась денег, может за€вить гражданский иск в уголовном процессе о взыскании денежных средств. ѕриговор суда об этом будет исполнен. Ќередко мошенники соглашаютс€ возместить ущерб, чтобы см€гчить приговор суда. Ќо можно столкнутьс€ с тем, что взыскивать у подсудимого нечего. “огда новым собственникам будет крайне т€жело вернуть деньги. ѕринудительным взысканием будут заниматьс€ судебные приставы. ¬се это, конечно, может зат€нутьс€ надолго.

¬прочем, если в течение года вернуть деньги с мошенника по решению суда не получилось, можно попробовать взыскать компенсацию и с государства. «¬ ‘едеральном законе от 21 июл€ 1997 года N 122-‘« «ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеетс€ стать€ 31.1. «ќсновани€ выплаты –оссийской ‘едерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение», — рассказывает председатель „ел€бинской региональной общественной социально-правозащитной организации «ѕравосознание» јлексей Ѕабин. — ќна гласит, что собственник жилого помещени€, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретател€, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны –оссийской ‘едерации. ƒанна€ компенсаци€ выплачиваетс€, если по не завис€щим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жиль€, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дн€ начала исчислени€ срока дл€ предъ€влени€ этого документа к исполнению. –азмер данной компенсации исчисл€етс€ из суммы, составл€ющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.

  сожалению, до сих пор нет постановлени€ правительства о реализации этой меры. ќстаетс€ только судебный пор€док. ћы несколько людей доводили до этого этапа, но пока результат не в пользу пострадавших. »ногда суд говорит, что регистратор не виноват, поэтому компенсаци€ не полагаетс€. √де-то граждане просто не могут доказать добросовестность покупки жиль€».

 ак доказать, что вы — добросовестный приобретатель жиль€?

ƒокументов придетс€ собирать много. Ќужно предоставить суду доказательства, что новые покупатели проводили проверку юридической чистоты сделки. «ѕригодитс€ выписка из –осреестра, распечатка с сайта ”¬ƒ, заключение от риелторов о том, что квартира и собственник были проверены. ѕригод€тс€ сведени€ из ∆Ё а. ¬ конце концов, нужно хот€ бы поговорить с сосед€ми — они обычно в курсе, как выгл€дит владелец жиль€», — добавл€ет јлексей Ѕабин.

ћожно ли проверить паспорт мошенника до совершени€ сделки?

ёрисконсульт юридической компании «√аврюшкин и партнеры» јнуш јрутюн€н обращает внимание на то, что самосто€тельно в полной мере сделать это невозможно, поскольку паспортные данные граждан не €вл€ютс€ информацией всеобщей доступности, а оснований у органов внутренних дел провер€ть или выдавать паспортные данные нет.

«ѕроверка паспортных данных граждан лежит на органе госрегистрации, который регистрирует данную сделку. ¬ описанной ситуации речь может идти о ненадлежащем исполнении органом государственной власти своих функций, — дополн€ет јнуш јрутюн€н. — ѕоэтому потенциальным покупател€м целесообразно обращать внимание лишь на €вные недостатки паспорта: противоречи€ в данных, очевидные ошибки, помарки, и в таком случае сразу обращатьс€ в органы внутренних дел. ј поскольку госрегистраторами осуществл€етс€ довольно много сделок, то при данном раскладе остаетс€ наде€тьс€ лишь на грамотность исполнителей».

ѕравда, некоторые сведени€ о паспорте «продавца» самосто€тельно вы€снить все же можно — с помощью сайта √лавного управлени€ по вопросам миграции ћ¬ƒ –оссии. ƒл€ этого нужно забить реквизиты паспорта, номер и серию. ѕо крайней мере вы узнаете, изымалс€ или уничтожалс€ ли данный паспорт.

ћожет ли покупка жиль€ с нотариусом защитить от мошенничества?

 ак правило, может. ¬о-первых, мошенники стараютс€ сделать все, чтобы не попасть на прием к нотариусу. ¬о-вторых, сделка, удостоверенна€ нотариусом, фактически замен€ет юридическую проверку, проводимую –осреестром.

«¬ функции нотариуса входит проверка подлинности документов, устанавливающих личность участников сделки, а также правоустанавливающих документов, — говорит јнуш јрутюн€н. — ѕри данном раскладе дел нотариусы составл€ют сам договор и необходимые документы, уплачивают необходимую пошлину, передают документы госрегистраторам.   нотариусу граждане приход€т уже за получением готовых документов без посещени€ госрегистраторов, то есть всю работу выполн€ет нотариальна€ контора. ƒанный вариант очень выгоден, поскольку документы проход€т двойную проверку, однако минус в довольно высокой цене. ¬ случае ошибки нотариус отвечает своим имуществом, а также его де€тельность застрахована». “аким образом, претензию на возмещение ущерба можно будет предъ€вл€ть нотариусу.

„то еще можно сделать, чтобы не купить жилье у мошенника?
ѕо словам адвоката јлександра ўербинина, есть еще несколько простых мер предосторожности.
1. ѕрисматривайте сами за сданной в аренду квартирой или скооперируйтесь с сосед€ми.
2. ѕри заключении договора найма (аренды) сохраните копию паспорта нанимател€ и внимательно осмотрите сам паспорт.
3. ѕри покупке жиль€ придирчиво осмотрите оригиналы всех документов.
4. ѕо возможности, задействуйте в сделке банк — например, дл€ перевода средств на лицевой счет продавца. ¬ этом случае выше веро€тность, что вскроетс€ поддельный паспорт.
5. ƒо покупки квартиры пообщайтесь с сосед€ми. ќни могут рассказать не только о том, как выгл€дит владелец той или иной квартиры, но и много других интересных подробностей об объекте.
» самый главный совет: обращайте внимание на стоимость квартиры. »менно за невысокой ценой часто скрываютс€ большие проблемы.